Vorab:

Sie haben Fragen zum Mietrecht in Bezug auf Rechte und Pflichten?

Rufen Sie mich an, ich berate Sie zu Ihren Fragen.


Die Mieterselbstauskunft

Es ist mittlerweile üblich, dass Mieter vor Abschluss eines Mietvertrags eine sog. Mieterselbstauskunft (Mieter-Fragebögen, Selbstauskunft) ausfüllen sollen. Bei der Mieterselbstauskunft stehen sich das Informationsinteresse des Vermieters und das Interesse des Mieters am Schutze seiner Privatsphäre gegenüber. Die Frage ist, welche Fragen zulässig sind, der Mieter wahrheitsgetreu antworten muss, und welche Fragen unzulässig sind.

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Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Vermieter verlangen mittlerweile vom Mieter beim Mietvertragsabschluss einen Nachweis darüber, dass dieser keine Mietschulden hat. Dabei kann sich das Problem stellen, dass der bisherige Vermieter eine solche Bescheinigung nicht ausstellen will, insbesondere weil in der Vergangenheit eine Mietminderung vorgenommen wurde.
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Der Mietvertrag

Mit einem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die vermietete Sache zu überlassen. Hauptpflicht des Vermieters ist, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit hierin zu erhalten (Instandhaltungspflicht). Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter in der Regel, dem Vermieter den vertraglich vereinbartem Mietzins (Miete) zu zahlen. Der Mietvertrag ist wie die Pacht und die Leihe ein Vertrag zur Gebrauchsüberlassung. Es können bewegliche und unbewegliche Sachen vermietet werden.

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Mängel an der Mietsache

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und zu erhalten. Sofern er dieser Hauptpflicht nicht nachkommt, stehen dem Mieter nach dem Gesetz verschiedene Rechte zu. Zum einen kann er die Miete in angemessenem Umfang mindern, die Mietminderung. Dem Mieter steht dann ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Miete zu.

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Die Mieterhöhung

Bei jeder Mieterhöhung ist zunächst zu klären, ob die Mieterhöhung in der richtigen Form erfolgte, insbesondere schriftlich mit entsprechender Begründung, und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall eventuell ausgeschlossen ist.

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Die Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung)

Im Mietvertrag wird in der Regel zulässiger weise vereinbart, dass für die Betriebskosten, als auch die Heizkosten, eine angemessene Vorauszahlung erhoben wird. Über diese hat der Vermieter jährlich abzurechnen. Jede Vertragspartei kann nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Bei Veränderungen von Betriebskosten hat der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

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Der Kündigungsschutz im Mietrecht

Unter Kündigungsschutz im Mietrecht sind sämtliche Regelungen zu verstehen, welche die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter verhindern oder erschweren. Zum einen sind die Kündigungsgründe begrenzt, die Höhe des Mietzinses und der Mietsicherheit auf ein zulässiges Maß beschränkt, zum anderen sind die Möglichkeiten zur Befristung des Mietvertrags durch den Vermieter an enge Voraussetzungen geknüpft.

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Die Kündigung des Mietvertrags

Zu unterscheiden ist die fristgerechte Kündigung, die außerordentliche Kündigung und die fristlose Kündigung eines Mietvertrags. Soll der Mietvertrag gekündigt werden, sind bestimmte Formen und Fristen zu beachten. Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen und das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein. Sind bei einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden.

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Das Vermieterpfandrecht

Dem Vermieter steht im Rahmen seines Vertragsverhältnisses mit dem Mieter das Vermieterpfandrecht zu. Der Vermieter hat ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, um seine Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern. Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Sofern der Mieter auszieht, kann der Vermieter die Sachen in seinen Besitz nehmen.

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Die Räumungsklage

Der Vermieter hat ein berechtigtes großes Interesse daran, den Schaden, der durch die fehlenden Mietzahlungen entsteht, so gering wie möglich zu halten. Eine Räumungsklage erhebt der Vermieter dann, wenn der oder die Mieter nach der Kündigung freiwillig nicht ausziehen. Ziel der Klage ist es, einen vollstreckbaren Titel gegen die Mieter auf Räumung der Mietsache zu erlangen. Liegt der Titel, insb. ein Urteil, vor kann ein Gerichtsvollzieher zum Zwecke der Zwangsvollstreckung beauftragt werden.

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Die Räumungsvollstreckung

Nach dem der Vermieter beim Amtsgericht im Wege der Räumungsklage einen Räumungstitel erwirkt hat, beauftragt diser den Gerichtsvollzieher als staatliches Vollzugsorgan mit der Durchführung der Zwangsvollstreckung. Der Gerichtsvollzieher führt dann die Vollstreckung Urteils, die gerichtliche Räumungsverfügung, durch.

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